La reciente sentencia del Tribunal Supremo STS 1664/2024, 12 de diciembre de 2024, aborda la cuestión de la aplicación a los arrendamientos de local de negocio regidos por las normas del contrato de inquilinato de la LAU de 1964 (art. 4.2), celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 pero, sometidos por expresa voluntad de las partes al régimen de prórroga forzosa establecido en el art. 57 (LAU/64), en cuanto a su duración tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, de su Disposición Transitoria Cuarta.
El procedimiento del que dimana esta sentencia, ha sido dirigido por el Letrado que suscribe. A mi parecer, considero que puede tener cierta relevancia jurídica, puesto que, amplía, aunque no con carácter de doctrina jurisprudencial (por no haberse reunido en Pleno, la Sala) la anterior doctrina sentada en la Sentencia del Pleno de 12 de Marzo de 2015, número 137/2015, Recurso: 3101/2012. A continuación, describo el iter del caso.
ANTECEDENTES
En fecha 1 de julio de 1986, se celebró contrato de arrendamiento entre D. Ruperto, en su condición de administrador, como arrendador, y D. Jon, de profesión pastor evangelista, como arrendatario; teniendo por objeto el local nº 2, sito en la C/ Rodrigo de Guevara nº 2 de Madrid. El local, se destinaba según el uso acordado en el contrato de arrendamiento a la actividad de culto religioso; cuando se presentó la demanda se encontraba ocupado por una Iglesia no católica.
El 26 de noviembre de 2021, se presentó por la actual arrendadora, CONOLVISA S.L, demanda de juicio verbal de desahucio por resolución del contrato de arrendamiento por expiración de plazo. En la demanda, se ejercitaron de forma acumulada y eventual, ocho acciones jurídicas. Nos centraremos únicamente en la sexta que, es la única que se mantuvo en casación y, reproduzco a continuación:
«– ( VI ) Eventualmente, para el caso de que se desestime la petición principal, y las anteriores subsidiarias ( II, III, IV, V ), resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, calificable en la fecha de su suscripción según la LAU/64 como asimilado al de inquilinato o vivienda ( arrendamiento de local ocupado por una confesión religiosa o Iglesia, análoga a la Iglesia Católica, o subsidiariamente ocupado por una corporación sin ánimo de lucro ), sobre el local sito en la calle Rodrigo de Guevara nº 2, Madrid, por expiración del término o el de sus prórrogas, sometido a prórroga forzosa, habiendo transcurrido el periodo de extinción de 15 años desde el 01-01-1995, con fundamento en la LAU/64, art.4.2, LAU/94, disp.trans. 4ª. apartados 1 y 2, disp.trans. 3ª. apartado 4, regla 2ª, y arts. 1.566, 1.581 del CC, y desahucio, debiendo el demandado, y cuantas personas o entidades de la clase que sean ocupen el local, dejar el local libre y a disposición del actor, bajo apercibiendo de lanzamiento si no lo verifica, declarando la mala fe procesal de la demandada, con imposición de costas sin sujeción al límite establecido en el art. 394.3 LEC.»
A modo de síntesis, se fundamentó la misma, de la siguiente manera:
– Contrato sujeto al régimen de prórroga forzosa para el arrendador.
– Local ocupado por la Iglesia_________, es decir, por una Iglesia o confesión religiosa análoga a la Iglesia Católica, en caso de no considerarse así, ocupado por una corporación sin ánimo de lucro.
– La Iglesia _______, carece de ánimo de lucro.
– No se realizan en el local actividades económicas.
– Arrendamiento calificable según la LAU/64 como asimilado al de vivienda o inquilinato.
– Al estar sometido al régimen de prórroga forzosa del art. 57 de la LAU/64, se rige desde su suscripción hasta el momento de su extinción por dicha ley.
– Por aplicación de la Disp. Transitoria 4ª. apartados 1 y 2, en relación con la Disp. Transitoria. 3ª, el contrato de arrendamiento se extinguió transcurridos 15 años desde el 01/01/1995. A partir de su extinción en el año 2010, en virtud de la tácita reconducción y de la Disp. Transitoria. 1ª, el arrendamiento pasó a regirse por la LAU/94, calificándose en la categoría de uso distinto al de vivienda.
– Se aplica Disp. Transitoria. 4ª, apartados 1 y 2, conforme a la doctrina de TS establecida en su sentencia de 12/03/2015, Rec. 3101/2012.
-Comunicación por la arrendadora de su intención de no prorrogar otra anualidad más, conllevando la extinción del arriendo.
El desarrollo de la fundamentación jurídica, se expone a continuación.
«Lo expuesto a continuación, se refiere al caso de que se interprete que la expresión contenida en la cláusula adicional tercera que dice: “El plazo establecido en este contrato podrá ser prorrogado a voluntad del Arrendatario […] ”, hace referencia a un pacto de sometimiento voluntario de la arrendadora al régimen de prórroga forzosa del art. 57 de la LAU/64.
En cuanto a la equiparación de la Iglesia ________a la Iglesia Católica, reiteramos lo expuesto en el Fundamento cuarto, tratándose además de una entidad sin ánimo de lucro según lo expuesto en el fundamento de Derecho primero, en la citada sentencia de la AP Madrid, 07/04/1998, y según el doc. nº 12.
Estando ocupado el local por una Iglesia análoga a la Iglesia Católica o, si se prefiere, por una corporación también sin ánimo de lucro, podemos calificar el arrendamiento en el momento de su suscripción, como asimilado al de vivienda, de conformidad con el art. 4.2 de la LAU/64. Este artículo, habla de locales ocupados, no hace ninguna mención a que el arrendatario sea persona física o jurídica, por lo que entendemos que es perfectamente aplicable.
En cuanto al sometimiento del presente contrato a la LAU/64 desde su suscripción hasta el momento de su extinción en el año 2010 y, su regulación a partir de este momento por la LAU/94 calificándose como para uso distinto al de vivienda, citamos la siguiente normativa: Disp. Trans. 4ª. apartados 1 y 2, en virtud de la cuales los contratos asimilados a los de inquilinato que subsistan a 01/01/1995 continúan rigiéndose por la LAU/64 que, era la ley que se aplicaba al presente contrato al prorrogarse forzosamente para el arrendador y de forma anual, salvo las modificaciones que establecía esta Disp. Trans. Como consecuencia de esto, es de aplicación la Disp. Trans. 3ª. apartado 4, regla 2, conforme a la cual, a los contratos celebrados por la Iglesia Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, le corresponde un plazo de extinción de 15 años.
En cuanto a la aplicación de la Disp.Trans. 4ª, relativa al plazo de extinción de 15 años, la Sentencia TS (Sala 1.º, de lo Civil) de 12 marzo 2015, Rec. 3101/2012, fija la siguiente doctrina jurisprudencial: “Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición transitoria tercera de dicha ley.”
Siguiendo el mismo criterio jurisprudencial aplicable analógicamente a los contratos asimilados, los contratos de arrendamiento asimilados al de vivienda o inquilinato, se regirán en cuanto a su duración, por la Disposición cuarta de la LAU/94.
Máxime, si tenemos en cuenta que la Disp. Trans. 1ª, apartado 2, párrafo 2, establece que lo dispuesto en el párrafo anterior, será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esa ley.
Transcurridos los 15 años desde el 01/01/1995, es decir, en el año 2010, y sin mediar aviso por ninguna de las partes, el contrato extinguido entró en tácita reconducción quedando regulado desde ese momento por la LAU/94. Por todo ello, siendo la fecha de su suscripción el día 01/07/1986 y, encontrándose la relación arrendaticia en tácita reconducción, al haber enviado mi representada sendos burofax comunicando su intención de no prorrogar por otra anualidad más, el arrendamiento se extinguió el día 30/06/2021, procediendo su resolución.
DECISIÓN EN PRIMERA INSTANCIA
En lo que a esta acción se refiere, la Juzgadora de instancia desestimó la demanda; transcribo a continuación la fundamentación del fallo:
«[…] Por aplicación de la disposición transitoria primera de la LAU de 1994 continua rigiéndose por la LAU de 1964, normativa específica de aplicación preferente a lo dispuesto en los art.1453 y 1581 del CC.
Procede desestimar íntegramente la demanda tanto de la pretensión principal como de las eventualmente ejercitadas, pues no resulta aplicable la Disposición transitoria 1ª ap. 2º de la LAU de 1994, ni el art. 9 del RD 2/1985, ni lo dispuesto en el art. 4.2 de la LAU de 1964, al tratarse de un arrendamiento de local de negocio, y no ante un contrato de inquilinato.
No procede la acción de resolución de contrato para uso distinto de vivienda por el transcurso de 15 años, ya que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito por persona física, no siendo asimilable la IGLESIA ________________ a IGLESIA CATÓLICA.
No resulta aplicable la Disposición transitoria 3ª y 4ª de la LAU de 1994, ya que resulta aplicable el art. 57 de la LAU de 1964, procediendo la desestimación integra de la demanda.»
Lo que, a mi juicio, resalta de esta resolución, es la calificación del contrato como de local de negocio; cuando el mismo se encontraba ocupado por una confesión religiosa – una iglesia -, desarrollándose actividades religiosas, como estipula el contrato y reconocían ambas partes. Igualmente, la Juzgadora consideró no asimilable esta entidad religiosa a la Iglesia Católica; a pesar de que, el artículo 4.2 de la LAU de 1964, estipula expresamente: «y, en general, cualquier otra que no persiga lucro, se regirán por las normas del contrato de inquilinato.»
DECISIÓN EN SEGUNDA INSTANCIA
Se reiteraron por la apelante, los fundamentos de derecho invocados; desestimando nuevamente la Audiencia Provincial de Madrid el recurso, en su Sentencia de 19 de julio de 2023, sección 10ª, nº 481/2023, rec. 1369/2022.
Sin embargo, en contra de la calificación del arrendamiento realizada en primera instancia (contrato de arrendamiento de local de negocio); en segunda instancia, se calificó en base al artículo 4.2 de la LAU de 1964, como arrendamiento de local asimilado al de inquilinato.
«[…] FUNDAMENTO DE DERECHO. TERCERO.- En cuanto al tipo de inmueble objeto de arrendamiento, como hemos señalado en el fundamento precedente, las partes hicieron constar en el contrato que se trataba de un local de negocio, destinado a cultos religiosos.
El Texto Refundido de la LAU de 1964 establece en su art.1 que «El arrendamiento que regula esta Ley es el de fincas urbanas, y comprende el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocio, refiriéndose esta última denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo», siguiendo este precepto, la parte apelante plantea que en la actividad desarrollada en el local no concurre ánimo de lucro. Si bien, no podemos obviar que el art. 4.2 del mismo texto legal dispone que «Los locales ocupados por la Iglesia católica, Estado, Provincia, Municipio, Entidades benéficas, Asociaciones piadosas, Sociedades o Entidades deportivas comprendidas en el artículo 32 de la Ley de Educación Física, Corporaciones de Derecho público y, en general, cualquier otra que no persiga lucro, se regirán por las normas del contrato de inquilinato». A la vista de este último precepto, no cabe duda que, aun cuando el local que nos ocupa esté destinado a una actividad sin ánimo de lucro, se encuentra sujeto a la LAU.
CUARTO.- Con respecto a la prórroga del contrato de arrendamiento, hemos de remitirnos a la disposición transitoria primera, apartado 2 de la LAU de 1994, que establece lo siguiente: «Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda», y añade que «Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley».
El art. 9.1 del Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, dispone que «Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil «.
Atendiendo a los preceptos referidos, cabe precisar que el contrato que nos ocupa se encuentra sujeto al Texto Refundido de la LAU de 1964; no aplicándose el Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, ante lo acordado en la cláusula tercera del contrato, según la cual «El plazo establecido en este contrato podrá ser prorrogado a voluntad del arrendatario, con expresa voluntad del arrendador a la inaplicación de régimen de prórroga forzosa, regulado en el n. 1 del art. 9 del Real Decreto Ley 2/85 del 30 de abril «
En definitiva, procede la desestimación del recurso de apelación, no procediendo declarar resuelto el contrato por expiración del término al haberse prorrogado.[…].»
RECURSO DE CASACIÓN
Puesto que, el Tribunal resolvió los tres motivos que se alegaron (justificando en cada uno, el interés casacional de distinta manera) de forma única, por entender que guardaban relación entre ellos, expongo solamente el primero.
1º. Al amparo del art. 477.2.3º LEC, impugnación de la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial, presentando interés casacional por contravenir la Jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Infracción de la Disposición Transitoria Primera, apartado 2 de la LAU de 1994, por aplicación indebida y, en consecuencia, infracción de la Disposición Transitoria Cuarta, apartados 1 y 2, por inaplicación, en relación con la Disposición Transitoria Tercera, apartado 4, regla 2ª, en cuanto a la extinción de los contratos de arrendamiento de local, asimilados a los de inquilinato. Las tres Disposiciones Transitorias puestas en relación, con el artículo 4.2 de la LAU 1964.
El interés casacional (art. 477.3 LEC), se concreta en la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina representada por su sentencia del Pleno de 12 de Marzo de 2015, número 137/2015, Recurso: 3101/2012, en cuanto declara que, los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad a la LAU 1994 pero, después del 9 de Mayo de 1.985, sujetos por voluntad de las partes a prórroga forzosa, se rigen, en cuanto a su duración, por la Disposición Transitoria 3ª LAU 1.994 y, no por su Disposición Trasitoria 1ª.
[…] Clarificada la primera parte de la argumentación de la Sentencia que, lleva a la aplicación al contrato de arrendamiento de la LAU 1964, en virtud de los artículos 1 y 4.2 de la misma, es a partir de este momento, cuando consideramos que la segunda parte de la argumentación o ratio decidendi, entra en colisión con la doctrina de esta Sala que, consideramos infringida y, que se refiere, a la aplicación indebida de la Disposición Transitoria Primera, apartado 2, de la LAU de 1994.
La segunda parte de la argumentación de la Sentencia, se desarrolla en su motivo Cuarto y, se refiere, a la prórroga del contrato según la DT 1ª, apartado 2, LAU 1994, para concluir que, de conformidad con la LAU 1964, el contrato se encuentra prorrogado.
Como acabamos de decir, en cuanto a la prórroga la Sentencia se remite y reproduce, la DT 1ª, apartado 2, LAU 1994, cuando dice:
«Fundamento de Derecho Cuarto.- Con respecto a la prórroga del contrato de arrendamiento, hemos de remitirnos a la disposición transitoria primera, apartado 2 de la LAU de 1994, que establece lo siguiente: “Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda”,[…].
En el Fundamento de Derecho Tercero veíamos, cómo la Sentencia relacionaba la aplicación de las normas del contrato de inquilinato – artículo 4.2 de la LAU 1964 -, con el art. 1 de la misma ley – que, regula el arrendamiento de viviendas o inquilinato –, para declarar aplicable la LAU 1964 al contrato de local. Pues bien, para declarar aplicable esta DT 1ª, utiliza nuevamente el concepto de contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato, cuando literalmente dice:
[…] y añade que “Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley”.
Como se va a argumentar a continuación, consideramos que, según la doctrina de esta Sala, no procede la aplicación de la DT 1ª, LAU 1994 a los contratos de local de negocio asimilados a los de vivienda o inquilinato, sino la DT 4ª, apartado 2.
La última parte de la argumentación de la Sentencia, en virtud de las remisiones que realiza la DT 1ª. LAU 1994 y de que, las partes se han sometido voluntariamente a la prórroga forzosa, considera inaplicable el art. 9.1 del Decreto – ley 2/1985, de 30 de abril (cuestión que esta parte no discute) y, por tanto, aplicable el Texto Refundido de la LAU 1964; por tanto, no procede declarar resuelto el contrato por expiración del término, al haberse prorrogado.
Para identificar la cuestión jurídica debatida en la Sentencia impugnada, a los efectos del presente motivo, se hace necesario ponerla en relación, con la única acción subsidiaria o alternativa que, se continúa sosteniendo en este recurso, numerada en el escrito de demanda con el ordinal SEXTO. En la misma, se defiende la aplicación de la DT 4ª, apartados 1 y 2, a los contratos de arrendamiento de local asimilados, celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y, con anterioridad a la LAU 1994. Sin embargo, la Sentencia que se impugna considera que esta Disposición no es aplicable, sino la DT 1ª, apartado dos LAU 1994, por toda la argumentación que se ha expuesto.
Por tanto, la cuestión jurídica se centra en determinar, si un arrendamiento de local de negocio regido por las normas del contrato de inquilinato de la LAU de 1.964, de acuerdo con el artículo 4.2 de la misma ley, celebrado a partir del 9 de Mayo de 1.985, pero sujeto por expresa voluntad de las partes al régimen de prórroga establecido en el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, se rige en cuanto a su duración tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, por la Disposición transitoria primera, apartado 2, de la LAU 1994 o, por el contrario, por su Disposición transitoria cuarta.
Identificada la cuestión, procede a continuación: 1º. Analizar su identidad sustancial con la planteada en la STS del Pleno, de fecha 12 de marzo de 2015, 2º. De qué manera es infringida su doctrina por la Sentencia que se impugna y, 3º. Cómo, aplicando la doctrina de esta, se llegaría a un resultado o fallo diferente.
La cuestión jurídica planteada en la STS del Pleno, de fecha 12 de marzo de 2015, queda expuesta en su Fundamento de Derecho Primero:
[…] Fundamento de Derecho. Primero.- Cuestión jurídica planteada. El presente recurso de casación por interés casacional, interpuesto por la parte arrendadora contra la sentencia de apelación que confirmó la de primera instancia desestimando su demanda de resolución de un contrato de arrendamiento de local de negocio, plantea, como cuestión jurídica de interés casacional, tanto por existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales como por oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, si un arrendamiento de local de negocio celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 pero sujeto por expresa voluntad de las partes al régimen de prórroga establecido en el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre (en adelante LAU 1964), se rige, en cuanto a su duración tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU 1994), por la disposición transitoria primera, apartado 2, de la LAU 1994 o, por el contrario, por su disposición transitoria tercera (en adelante d.t. 1ª y d.t. 3ª respectivamente).
Esta doctrina se refiere a la DT 3ª y, en tanto en nuestro escrito de demanda como en el recurso de apelación, sostenemos la aplicación de la DT 4ª; a pesar de, tratarse de Disposiciones transitorias diferentes, entendemos que, la cuestión jurídica de la STS de 12/03/2015 y, la planteada en este recurso, guardan ambas, identidad de razón, puesto que:
Primero.- La Disposición Transitoria Primera, apartado 2, párrafo 2º, extiende su aplicabilidad, también, a los contratos de arrendamiento asimilados a los de inquilinato, celebrados a partir del 9 de mayo de 1985. Concretamente dice:
[…] «Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley».
Esta extensión de su aplicabilidad a los contratos asimilados, conlleva que el supuesto de hecho no varíe en lo sustancial: ambos contratos se encuentran sometidos de forma voluntaria a la LAU 1964, concretamente a su régimen de prórroga forzosa; a ambos, se les aplicaría en principio la DT 1ª. LAU 1994, a los de local de negocio por regularse en su apartado 2º, párrafo 1 y, a los contratos de arrendamiento de local asimilados a los del inquilinato, por la remisión realizada en su apartado 2º, párrafo 2. La única diferencia en el supuesto de hecho es, tratarse en el primer caso de un contrato de local de negocio regulado en el art. 1 de la LAU 1964 y, en el segundo, en el art. 4.2 de la misma ley. Ello, únicamente implica que, el debate se realice sobre la aplicabilidad de la DT 3ª LAU 1994 o, de la DT 4ª, ya que, ambos supuestos, versan sobre contratos de arrendamiento celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y, ambas Disposiciones transitorias, regulan contratos suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
Segundo-. Ambos contratos, se encuentran sometidos a la prórroga forzosa del art. 57 LAU/64.
Tercero.- La razón de ser, según la doctrina de la Sala para aplicar la DT 3ª, sería la misma en este caso, para aplicar la DT 4ª, a los contratos de alquiler de local de negocio asimilados a los de vivienda, es decir, si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio asimilados a los de inquilinato que, legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, bajo pena de eliminar la esencia del arrendamiento.
Así, la STS del pleno de fecha 12/03/2015, establece en su Fundamento de Derecho Quinto, lo siguiente:
[…] « El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994, permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento. […].
Se considera aplicable la DT 3ª a los contratos de arrendamiento de locales de negocio celebrados bajo esas circunstancias –en virtud del párrafo segundo del apartado 2, de la DT 1ª –; pues bien, siguiendo un criterio lógico, conjunto y sistemático, la misma doctrina conllevaría la aplicación de la DT 4ª, a los contratos de arrendamiento a los que es aplicable el art. 4.2 de la LAU 1964.
Asimismo, otra razón que sustenta la aplicación de esta doctrina a este caso enjuiciado es que, al igual que ocurre con la aplicación de la DT 3ª, no sería coherente con el espíritu y finalidad del RD 2/1985 que, la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 LAU, se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente – como es el caso –en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964.
Comprobada la identidad de razón, existente entre el supuesto de hecho y cuestión jurídica planteada en esta litis y, en la STS, procede entrar en el detalle de la manera en que es infringida su doctrina por la Sentencia impugnada.
La doctrina jurisprudencial que consideramos infringida, se fija en el siguiente párrafo del Fundamento de Derecho Quinto de la STS del pleno de fecha 12/03/2015 que, a continuación, transcribimos:
[…] «Pues bien, esta Sala, reunida en pleno, ha decidido reiterar dicho criterio, asumiendo íntegramente el razonamiento anteriormente transcrito, y fijar como doctrina jurisprudencial la aplicabilidad de la d.t. 3ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964, ya que además, por un lado, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro, el criterio favorable a la duración indefinida de estos arrendamientos que podría deducirse de la STS 31-10-2008, citada en uno de los escritos de oposición al recurso, debe entenderse modificado por la STS 9-9-2009, referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 pero que traían causa de los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2/1985.»[…].
La Sentencia impugnada infringe esta doctrina, pues aplica la DT 1ª en lugar de la DT 4ª, a un contrato de arrendamiento de local de negocio asimilado a los de inquilinato celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y anterior a la entrada en vigor de LAU 1994, pero sujeto por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964. Así, en su Fundamento de Derecho Cuarto, con respecto a la prórroga del contrato de arrendamiento, se remite a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Primera, apartado 2 de la LAU 1994; en el segundo párrafo del mismo Fundamento, se reproduce el contenido del art. 9.1 del RD 2/1985 y, finaliza diciendo que:
«Atendiendo a los preceptos referidos, cabe precisar que el contrato que nos ocupa se encuentra sujeto al Texto Refundido de la LAU de 1964; no aplicándose el Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, ante lo acordado en la cláusula tercera del contrato, […]».
Por último, una vez argumentado como la aplicación de las normas citadas en sentido contrario a la jurisprudencia de esta Sala, ha sido el elemento definitorio del fallo de la resolución judicial, pues esta incorrecta aplicación ha imposibilitado considerar extinguido el contrato de arrendamiento. La aplicación de la norma infringida por no haberse aplicado – DT 4ª –, se hubiese traducido en un resultado totalmente diferente al consignado en la Sentencia, pues, permitiría considerar extinguido el arrendamiento, por los motivos que exponemos a continuación. La DT 4ª LAU 1994, dispone:
Disposición transitoria cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
1. Los contratos de arrendamientos asimilados a los de inquilinato a que se refiere el artículo 4.2 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los asimilados a los de local de negocio a que se refiere el artículo 5.2 del mismo texto legal, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del citado texto refundido que les sean de aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
2. Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en la disposición transitoria tercera. A estos efectos, los contratos celebrados por la Iglesia Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la regla 2.ª del apartado 4 a los que corresponda un plazo de extinción de quince años. Los demás se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la citada regla 2.ª a los que corresponda un plazo de extinción de diez años […].
Dispone la DT 3ª, LAU 1994, epígrafe B), apartado 4, regla 2ª, lo siguiente:
Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
A) Régimen normativo aplicable.
1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
B) Extinción y subrogación.
[…] 4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:
1.ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en veinte años.
Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas.
Se exceptúan los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados, en cuyo caso, la extinción se producirá en cinco años.
2.ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de aquéllas a las que se refiere la regla 1.ª a las que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas:
– De menos de 85.000 pesetas, en veinte años.
– Entre 85.001 y 130.000 pesetas, en quince años […].
Transcurridos quince años, desde la entrada en vigor de la LAU 1994, el día 1 de Enero de 1995, en el año 2010 y, sin mediar previo aviso por ninguna de las partes, el contrato extinguido entró en tácita reconducción en virtud de los artículos 1.566 y, 1.5881 del Código Civil; quedando regulado desde ese momento por la LAU 1994.
Por este motivo, siendo la fecha de suscripción del contrato el uno de Julio de 1986 y, habiendo enviado la arrendadora sendos Burofax comunicando su intención de no prorrogar tácitamente el contrato por otra anualidad más, el mismo, quedó extinguido el día treinta de junio de 2021, procediendo su resolución.
DECISIÓN DE LA SALA
La Sala, acoge íntegramente el motivo de impugnación esgrimido por esta parte, así como, la fundamentación jurídica del mismo. A continuación, transcribo la motivación y, el fallo.
« […] FUNDAMENTO DE DERECHO.- SEGUNDO. 4. En cuanto al fondo del asunto, procede analizar conjuntamente los tres motivos, ya que están estrechamente relacionados: todos señalan la misma infracción, aunque justifican el interés casacional desde diferentes perspectivas.
La sentencia 831/2011, de 17 de noviembre, razona lo siguiente: «El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994, permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.
»En definitiva, la DT Primera LAU 1994, remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración. Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU1994».
El criterio de esta sentencia es reiterado por la 137/2015, dictada por el pleno de la sala el 12 de marzo de 2015, que asume íntegramente dicho razonamiento y fija como doctrina jurisprudencial: «[l]a aplicabilidad de la d.t. 3ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964, ya que además, por un lado, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro, el criterio favorable a la duración indefinida de estos arrendamientos que podría deducirse de la STS 31-10-2008, citada en uno de los escritos de oposición al recurso, debe entenderse modificado por la STS 9-9-2009, referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 pero que traían causa de los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2/1985.».
Esta doctrina se refiere a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y la entrada en vigor de la LAU 1994, en los cuales las partes acordaron expresamente someterse a la prórroga forzosa establecida en la LAU 1964, así como a la aplicabilidad de la DT 3.ª LAU de 1994.
Por identidad de razón, es igualmente fundamentado aplicar la DT 4.ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento asimilados a los de inquilinato, celebrados en el mismo período y sometidos, por acuerdo expreso de las partes, a la prórroga forzosa.
Así se infiere, también, del análisis conjunto y sistemático de la DT 1.ª LAU 1994, apartado 2, y de la DT 4.ª LAU 1994; así como de la necesidad de realizar una interpretación coherente con el espíritu y finalidad del RDL 2/1985.
La DT 1.ª LAU 1994, en el párrafo segundo de su apartado 2, establece que lo dispuesto en el párrafo anterior para los contratos de arrendamiento de locales de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y vigentes al entrar en vigor la LAU de 1994, también se aplica a los contratos de arrendamientos asimilados al de inquilinato celebrados en el mismo período y aún vigentes. Asimismo, la DT 4.ª LAU 1994, en su apartado 1, coincide en redacción con el apartado 1 de la DT 3.ª LAU 1994, y, además, prevé varios términos, en sus demás apartados, para los contratos de arrendamiento asimilados celebrados antes del 9 de mayo de 1985. Por lo tanto, también aquí se debe considerar que si el legislador estableció un fin para los contratos de arrendamiento de locales de negocio asimilados al inquilinato que, por mandato legal, estaban sujetos a prórroga forzosa, con mayor razón debe preverse un término para aquellos en los que la prórroga se acordó convencionalmente, evitando así desvirtuar la esencia del arrendamiento.
Por otro lado, no sería congruente que la eliminación del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 de la LAU 1964 resultara en un régimen de duración más desfavorable para el arrendador que lo pactó expresamente, en comparación con el previsto en la propia LAU de 1964.
En definitiva, la aplicación de la DT 4.ª LAU 1994 a estos contratos se justifica tanto por la interpretación sistemática de las disposiciones transitorias como por la necesidad de mantener la coherencia legislativa y garantizar el equilibrio contractual, aplicando el derecho de forma consistente y tratando de evitar que los casos que presentan identidad de razón sean tratados de forma jurídica diferente.
Por lo tanto, la recurrente tiene razón. La aplicación de la DT 4.ª LAU 1994 al contrato litigioso resulta procedente. Además, considerando la calificación que realiza la Audiencia Provincial, la recurrente también acierta al sostener que de dicha disposición se desprende la aplicabilidad de los incisos primero y segundo de su apartado 2. Esto conduce a la conclusión de que el contrato quedó extinguido el 1 de enero de 2010, momento en el cual se configuró una tácita reconducción (art. 1566 CC). Sin embargo, el hecho de que el contrato haya sido sucesivamente renovado no implica la aceptación de una prórroga forzosa, lo que descarta cualquier vulneración del principio de los actos propios.
En consecuencia, procede estimar el recurso, casar la sentencia recurrida, asumir la instancia, estimar el recurso de apelación, revocar la sentencia de primera instancia y estimar la demanda.»[…].
Como conclusión, podemos extraer tres fundamentos de esta sentencia:
1º. La posibilidad de extinguir un contrato de arrendamiento suscrito por una persona física, de un local ocupado por una entidad religiosa o, en el que se desarrollan actividades religiosas sin ánimo de lucro; sujeto a la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, celebrado con posterioridad al año 1985, pero, sujeto por voluntad expresa de las partes al régimen de prórroga forzosa regulado en el artículo 57 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964. Todo ello, por aplicación de la Disposición Transitoria cuarta de la LAU de 1994; puesta en relación, con su disposición transitoria tercera.
2º. La consideración de que, no se actúa en contra de la doctrina de los actos propios, cuando se solicita la extinción de un contrato de arrendamiento que, ha sido prorrogado mensual o, anualmente de forma indefinida, en virtud de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil.
3º. La posibilidad de, entender ampliada la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo a casos diferentes, pero, análogos, que guardan identidad de razón; con apoyo en la interpretación sistemática de la ley, en la necesidad de mantener la coherencia legislativa y, en la garantía de mantener el equilibrio contractual, aplicando el Derecho de forma consistente, evitando que, los casos que presentan identidad de razón, sean tratados de forma jurídica diferente.