Introducción:

La reciente resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de junio de 2024, aborda el tratamiento registral de las herencias cuando están sujetas a condiciones de reserva de dominio. Este tipo de situaciones plantea interrogantes sobre cómo debe manejarse la inscripción en el Registro de la Propiedad, especialmente cuando las transmisiones patrimoniales no están plenamente consolidadas.

Contexto legal y registral de la resolución:

La resolución responde al recurso presentado por un notario de Lleida frente a la negativa de la registradora de inscribir la escritura de adjudicación de herencia de un inmueble debido a una reserva de dominio sin cancelar, vinculada a una compraventa realizada en 1972. En esta transacción original, el dominio del inmueble quedó condicionado al pago total del precio aplazado, garantizado mediante letras de cambio. La compradora obtuvo la posesión del bien, pero el dominio quedó reservado a favor de la empresa vendedora hasta la cancelación completa del pago.

Este pacto de reserva de dominio implica una condición suspensiva: el dominio no se transfiere hasta que se cumpla una condición específica (el pago total). Al no haberse acreditado la realización del pago final, el dominio completo nunca se consolidó en la compradora, generando así un obstáculo registral en la inscripción de la herencia a nombre de sus hijas, ahora herederas. Esta resolución pone en evidencia las complejidades que pueden surgir cuando existen condiciones no satisfechas, y la rigurosidad con que el Registro de la Propiedad exige el cumplimiento del principio de tracto sucesivo.

Reserva de dominio:

La reserva de dominio en compraventas a plazos es una figura jurídica que protege los derechos del vendedor, asegurando la posesión del bien hasta que el comprador cumpla plenamente con el pago. En términos registrales, esta condición suspensiva otorga un “derecho expectante” al comprador y limita sus facultades sobre el bien hasta que se cumpla la condición pactada. Sin embargo, una de las complejidades que aborda la Dirección General es la diferencia entre condición suspensiva y condición resolutoria, que es donde radica el principal punto de controversia del caso.

La condición suspensiva, a diferencia de la resolutoria, retiene el dominio en el vendedor hasta el cumplimiento de una obligación, mientras que la condición resolutoria permite al comprador disponer de la propiedad, aunque con el riesgo de revertir la titularidad en caso de incumplimiento. En este caso, la registradora consideró que, al no acreditarse la satisfacción de la condición suspensiva, el dominio del inmueble sigue siendo de la sociedad vendedora, lo que impide a las herederas consolidar su derecho en el Registro de la Propiedad.

Implicaciones prácticas:

1.   Acreditación del cumplimiento de condiciones suspensivas:

Esta resolución hace hincapié en la acreditación documental del cumplimiento de las condiciones suspensivas cuando se pretende inscribir una herencia. La Dirección General subraya la obligación de presentar pruebas fehacientes del pago total del precio para permitir la transmisión efectiva del dominio. En casos como este, donde la compraventa se remonta a décadas pasadas, la falta de documentación puede llevar a una situación complicada para los herederos, quienes se encuentran con dificultades para consolidar la inscripción del inmueble a su nombre.

2.   Diferencia entre condición suspensiva y condición resolutoria:

La Dirección General aclara que la condición suspensiva y la resolutoria cumplen funciones distintas en el Registro de la Propiedad, y destaca la necesidad de un tratamiento adecuado de cada figura. Para los profesionales del derecho, esta distinción es crucial: mientras que la condición suspensiva impide la consolidación del dominio hasta el cumplimiento, la resolutoria permite la inscripción, aunque está sujeta a una posible reversión. Este matiz define el alcance de los derechos que los herederos pueden ejercer sobre el bien y condiciona su capacidad para disponer de él; cuestión esencial que hay que tener en cuenta al gestionar la transmisión de patrimonios sujetos a estas figuras.

3.   Caducidad y cancelación de cargas:

En el recurso presentado, el notario solicitó la cancelación de la reserva de dominio por caducidad, alegando que, habiendo transcurrido más de 40 años desde la fecha final de pago, la condición debía considerarse prescrita. Sin embargo, la Dirección General desestimó esta pretensión al señalar que la caducidad no había sido solicitada en el título de adjudicación de herencia ni en la documentación presentada. Este aspecto destaca la importancia de plantear exhaustivamente todas las cuestiones y solicitudes en el momento de formalizar la adjudicación de herencias y su inscripción.

4.   Recomendaciones para herederos y profesionales del Derecho:

La resolución pone de relieve la necesidad de realizar un análisis registral detallado y exhaustivo de los inmuebles antes de proceder a su adjudicación y posterior inscripción. Para los herederos, es fundamental entender que el Registro de la Propiedad actúa de manera estricta en la aplicación del principio de tracto sucesivo, lo cual exige que el titular anterior (en este caso, la sociedad vendedora) haya transferido efectivamente el dominio sin condiciones pendientes. Por lo tanto, se recomienda verificar previamente que no existan cargas, reservas de dominio o condiciones suspensivas que puedan afectar el derecho de propiedad y su inscripción. Para los abogados y notarios, es crucial asegurarse de que toda la documentación relevante esté en regla, incluyendo certificados y acreditaciones de cumplimiento de condiciones, para evitar rechazos de inscripción.

Conclusiones y reflexiones finales:

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha reafirmado su postura en cuanto al respeto estricto del tracto sucesivo y la obligatoriedad de cancelar cualquier reserva de dominio o condición suspensiva antes de inscribir la propiedad plena a nombre de los herederos. La resolución subraya la importancia de distinguir entre condición suspensiva y resolutoria en la inscripción de bienes inmuebles, una diferencia que puede tener importantes repercusiones legales y prácticas para los herederos.

Para los profesionales del derecho, esta resolución enfatiza la necesidad de ser exhaustivos y meticulosos en la preparación de documentación de herencias, y en la revisión de condiciones registrales pendientes. Para los herederos, representa una advertencia sobre la importancia de verificar el estado jurídico del inmueble heredado y comprender que los derechos registrales deben cumplirse al pie de la letra para evitar situaciones de indefinición o conflictos legales en el futuro.

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