La Comunidad de Propietarios no puede impedir que, un propietario utilice de forma privativa o individual un elemento común ( patio, terraza, pasillo, etc… ), si con anterioridad lo ha permitido durante un periodo de tiempo prolongado.
La reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 28 de Abril de 2023, aborda el asunto de las implicaciones que, puede tener el consentimiento tácito en las Comunidades de Propietarios, por el uso prolongado y tolerado que puede hacer un propietario de forma privativa de un espacio o elemento común.
El caso enjuiciado en esta Sentencia, puede resumirse del siguiente modo. Un complejo de apartamentos que no se había constituido en Comunidad de Propietarios como único propietario del inmueble, gestionaba en forma de explotación turística los apartamentos, permitiendo la ocupación de zonas comunes, por lo menos a partir de 1980. Concretamente, en uno de los locales se explotaba un negocio de hostelería (Snack-Bar ) y para ello, hacía uso de un pasillo comunitario que empleaba como terraza; esa situación se mantuvo con posterioridad a la constitución de la Comunidad de Propietarios, en el año 1995.
A raíz de la necesidad de realizar unas obras de reforma y rehabilitación que necesitaba el edificio, en el mes de Agosto de 2014, el Presidente de la Comunidad expide un certificado en el que, después de solicitar al propietario actual del local que realice unas determinadas obras, le autoriza para que una vez finalizadas, pueda volver a seguir utilizando la terraza, tal como lo venía haciendo hasta ese momento y, permite, al propietario del local que pueda incorporar elementos a la terraza.
Sin embargo, en 2018 por la Junta de propietarios, se autoriza al Presidente a instar acciones judiciales contra quienes ocupen zonas comunes sin autorización de la Junta propietarios. Dicho acuerdo, se aprobó por unanimidad y no fue impugnado por ningún propietario. En virtud del mismo, se ejercitó acción reivindicatoria para recuperar la posesión de la zona del inmueble que el demandado usaba indebidamente.
El Juez de 1ª. Instancia da la razón a la Comunidad de Propietarios; sin embargo, el Tribunal de Apelación llega a la conclusión de que el demandado no ocupa un espacio comunitario sin autorización de la Junta de propietarios. Alcanza la misma, valorando dos circunstancias: 1ª. El documento que suscribió en 2014 el anterior Presidente y, 2ª. La situación de que durante más de 30 años se explotase el local ocupando el pasillo comunitario con sillas y sombrillas, sin que, la Comunidad de Propietarios realizase ninguna actuación en contra, consintiendo además, la ocupación retribuida de otros espacios comunes.
Como resumen de esta Sentencia, podemos decir que la tolerancia pacífica por parte de una Comunidad de Propietarios, del uso privativo de una zona o elemento común llevado a cabo por un propietario durante un periodo de tiempo continuado, junto con un silencio prolongado e inacción por parte de aquella, pueden entenderse como la prestación de consentimiento para el uso de dichas zonas o elementos; situación que después no es posible revertir.
Eso sí, para que se entienda producido ese consentimiento tácito en relación con la antigüedad de la ocupación, previamente deben existir actos inequívocos por parte de la Comunidad que, demuestren de una forma segura su conformidad con ese uso. Es decir, no puede confundirse la exigencia de conformidad por parte de la Comunidad con un mero conocimiento de que el propietario está haciendo uso del elemento común.
Se necesita un acto positivo previo, de tal forma que, el posterior silencio pueda producir efectos jurídicos; en el caso concreto de esta Sentencia, ese acto positivo consistió en el certificado que expidió el Presidente de la Comunidad en el año 2014, dejando por escrito que local podía seguir usando la terraza como venía haciéndolo hasta ese momento. Realizado ese acto, el posterior silencio o tolerancia no hacía masque ratificar la autorización para hacer uso de ese espacio común.
También hay que destacar que, aunque la Sentencia no lo dice expresamente, su fundamentación jurídica guarda relación con la doctrina de los actos propios que, significa que el autor de una declaración de voluntad, generalmente de carácter tácito, queda vinculado a su contenido o sentido objetivo, no pudiendo después adoptar un comportamiento contradictorio contemplado desde la buena fe y, el deber de coherencia.